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“質量門”真的是由限價引起的麻煩嗎?

已有 76 次閱讀 2019-1-31 14:55 |個人分類:生活品味


房屋質量差,限價難怪,但限價只是加了一根稻草。

最近,我被告知知名開發商的財產在“質量權利保護”事件中爆發,作者立即告訴購買該項目的同事。他坦率地說,該項目的二樓是在銷售辦公室購買的,他買了第一期。第一期沒有限價,質量沒問題。第二階段是有限的,所以門被紙糊覆蓋,牆壁被縫合,屋頂泄漏,電梯品牌“掉落”,車庫屋頂加固被“筷子厚”取代。出現了價格限制,破壞了開發商成本和收入之間的平衡。土地價格,建築設施和“三種費用”(金融,營銷,管理等)都放在那裏,賺來的錢。

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價格限制導致質量限制,“精裝本”在2018年成為“驚喜”,這在很多地方都發生過。過去,隨著房價的上漲,很多買家不會太關注質量問題。因為,當市場普遍預期房價會上漲時,投資人氣很強,我們會考慮房價上漲了多少。在我的心裏,我考慮了增值的好處,裝修的小成本是沒有的,而且開發商對裝修和工程質量也不會做任何事情,這是不可避免的“太低”。因為所有的成本都可以被高房價抵消。做好設計,款式新穎,通過賣點投機賺更多的錢。

房價應該是有限的,但內生環境不允許政策出錯。首先,項目受到高地價的影響。據克爾瑞統計,2016年是前所未有的“土地王年”,全國總價或單價為318國王。2016年,300個城市樓面的土地價格上漲了4825元/平方米,史無前例地增加了722元;在一個高基數的基礎上,300個城市樓面的土地價格在2017年上漲了23%;第二,水泥和玻璃等建築材料的成本在過去兩年裏迅速上升。2018年,每噸水泥的毛利潤超過100元,而2017年為75元,比去年同期增長了33.3%。這樣,房地產就不能賣水泥了。

根據簡易住宅研究所的數據,2016年50個城市的平均房價比例為45個,創曆史新高,比2010-2015年的平均水平高出70%,其中16個熱點城市約占65%。2017年地價之後,這一比例降至38。但也比2015年反彈前的這一輪房價高出10個百分點。在建築材料成本方面,根據克爾瑞統計,2016年21個城市的住房成本中位數為每平方米3522元,比這個數字高出一半以上,2010年至2016年的複合增長率超過了77.2017至2018年的平均增長率。開發商的一位朋友攜帶現金“搶水泥”。

這樣,只有“地價+成本”占房價的60%-70%。融資成本也是持續實施“質量門”的動力。在2017年底,開發商對2018年的表現持樂觀態度,圍攻計劃非常好。然而,在2018年,杠杆率突然收緊。不僅傳統的銀行貸款和資本市場融資有限,而且直接開發商開發商的非標准也是“掐斷”。“直播”,只有快速,許多開發商已經把房子建成了流線型的快餐。由於大量的“快速周轉”獎勵補充,當地公司自然“打雞血”,違背了正常的程序,流程和流程,住房質量難以保證。

據最新數據顯示,今年畢業的大學生平均人工起薪點由去年$1.46萬漲至$1.5萬。但以近日一個港島區新盤的首批單位折實平均呎價已逾$2.3萬,可見一般大學生人工難以追上樓價,年輕人要上車的確有難度。曾任職地勤,夢想做個「包租婆」的Vicky在家人的鼓勵下接觸並保險入行,人工幾級跳,更憑著積極誠懇的態度贏得客戶信任。在短短數年,Vicky 已當上百萬圓桌會 (MDRT) 會員,並加入「包租婆」行列,手持車位及小單位收租。

中國的房地產市場總是在創造奇跡。2018年,中國房地產市場連續第三年創下新高,銷售面積17億平方米,銷售額15萬億元。與2017年公認的曆史高點相比,硬土地比2008年10年前分別增長了1.3%和12.2%,分別增長了2.6倍和5.98倍。在驚歎市場力量的同時,我們真誠地哀歎“住房改革”已經持續了20年。無論是建房的材料和技術,還是設計理念,還是社區的光明面,我們都不知道與20年前的“房改”相比,已經采取了多少“步驟”。但是為什麼房子的質量很難被稱贊呢?

房子質量差,限價難怪,但限價只是一根稻草而已。近幾年來,住宅的根本原因是越來越偏離住宅物業。特別是2017年到2018年,“人巷”買了房子,奶奶加入了“剛性需求隊列”,我們夢想著踏上財富之旅,炒股的感覺出來了。由於它是一種資產,人們更關心的是收入,而不是承載收入的實體。由於終端需求是這樣的,所以要適應它還是習慣它,開發商自然是沒有利潤的,也不會去。浮華後總是空蕩蕩的,洗鉛花芳是真的。現在,“股票投資不投機”、“房屋不投機”、“購買股票要注重基本面、注重房子質量”。未來幾年,住房質量問題將層出不窮,但不要對這類人過於苛刻,因為這些年來,大多數人都在享受鍍金時代,整個時代浮華的責任,為泡沫買單。

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